ฎีกาที่ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4717/2539

ประเด็นกฎหมาย

ที่ดินที่ผู้จัดสรรแบ่งแยกไว้เพื่อทำสวนหย่อม แม้ยังไม่ได้จัดสร้าง แต่ถือเป็นสาธารณูปโภคตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 และตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อป

หลักกฎหมาย

สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร แม้ผู้จัดสรรยังไม่ได้จัดทำสวนหย่อม แต่การแบ่งแยกที่ดินไว้เป็นส่วนสัดแน่นอนเพื่อดำเนินการดังกล่าว ถือได้ว่าการทำสวนหย่อมไ

คำวินิจฉัย

ที่ดินพิพาทตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์ทั้งสิบสามตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 พิพากษายืนตามศาลอุทธรณ์

ข้อเท็จจริงสำคัญ

จำเลยที่ 1 และบริษัทสหเกรียงธานี จำกัด ร่วมกันจัดสรรที่ดินหมู่บ้านพรสวรรค์ โดยโฆษณาว่าจะจัดให้มีสวนหย่อม และได้แบ่งแยกที่ดินพิพาท (โฉนดเลขที่ 152791) ไว้เป็นแปลงต่างหากเพื่อทำสวนหย่อม แต่ยังไม่ได้จัดสร้าง ต่อมาจำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน แล้วปลูกสร้างอาคารเต็มเนื้อที่

เนื้อหาคำพิพากษา (บางส่วน)

ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4717/2539พันตำรวจโท อภิเชษฐ์ จรณี กับพวกโจทก์บริษัท ช.ศ รี ก่อสร้าง จำกัด กับพวกจำเลย ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30จำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดสรรที่ดิน ได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เพื่อจัดทำเป็นสวนหย่อมสำหรับเป็นที่พักผ่อนของผู้ที่อาศัยอยู่ในที่จัดสรร ถึงแม้ผู้จัดสรรยังไม่ได้จัดทำ สวนหย่อม แต่การที่โฆษณาว่าจะจัดให้มีสวนหย่อม และได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เป็นส่วนสัดแน่นอนเพื่อดำเนินการดังกล่าวก็ถือได้ว่าการทำสวนหย่อมได้จัดให้มีขึ้นแล้ว และสาธารณูปโภคตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 เป็นเพียงตัวอย่างเท่านั้น สวนหย่อมย่อมเป็นสาธารณูปโภคตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวจึงตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรที่โจทก์ซื้อมา แม้จำเลยที่ 2 จะซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ไม่ทำให้ภารจำยอมนั้นสิ้นไป จำเลยที่ 2ไม่มีสิทธิดีกว่าโจทก์โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสิบสามเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและเป็นเจ้าของที่ดินตามความหมายในประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด และได้ร่วมกับบริษัทสหเกรียงธานี จำกัดจัดสรรที่ดินแบ่งเป็นแปลงย่อยตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปและปลูกบ้านเพื่อจำหน่าย ใช้ชื่อว่าหมู่บ้านพรสวรรค์ การจัดสรรที่ดินของจำเลยที่ 1 และบริษัทสหเกรียงธานี จำกัด จึงอยู่ในบังคับของประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ในการโฆษณาขายบ้านและที่ดินจัดสรรดังกล่าวจำเลยที่ 1 ให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสวนหย่อมและสนามเด็กเล่นสำหรับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในที่ดินเนื้อที่56.7 ตารางวา โดยได้แบ่งแยกที่ดินเป็นโฉนดเลขที่ 152791ที่ดังกล่าวจึงตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ด