ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4390/2547นายชาตรี สุดดีโจทก์นายเต็ก ถุงศิลป์ กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 466ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยระบุจำนวนเนื้อที่ไว้หากผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยกว่าหรือมากกว่าเกินร้อยละห้าของจำนวนเนื่อที่ที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายหรือรับเอาไว้โดยชำระราคาตามส่วนก็ได้ เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท แม้ตอนแรกจะระบุเนื้อที่ดินที่จะซื้อจะขายกันมีเนื้อที่แน่นอน แต่ได้มีการบันทึกเพิ่มเติมในหมายเหตุว่า ผู้จะขายจะต้องทำการรังวัดสอบเขตใหม่ ได้เนื้อที่จริงเท่าใดให้คิดกันตามเนื้อที่ที่รังวัดได้ใหม่ ถ้าได้เนื้อที่มากหรือน้อยกว่าในโฉนดที่คิดในราคาไร่ละ 350,000 บาท ซึ่งเป็นการจะซื้อจะขายที่ดินคิดตามราคาเนื้อที่ที่รังวัดได้จริง มิใช่การจะซื้อจะขายที่ดินที่ระบุจำนวนเนื้อที่ดินไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 แม้รังวัดที่ดินพิพาทแล้วจะมีเนื้อที่น้อยกว่าเกินร้อยละห้าของเนื้อที่ดินในโฉนดก็ไม่อาจใช้สิทธิเลิกสัญญาตามมาตราดังกล่าวได้ อีกทั้งไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาให้สิทธิผู้จะซื้อที่จะบอกเลิกสัญญาในกรณีรังวัดที่ดินแล้วได้เนื้อที่น้อยกว่าเนื้อที่โฉนดมาก โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายในกรณีนี้ไม่ได้โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสองร่วมกันทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาท เนื้อที่ 31 ไร่ 3 งาน 4 ตารางวา ให้แก่โจทก์ในราคาไร่ละ 350,000 บาท เป็นเงินทั้งสิ้น 11,116,000 บาท วันทำสัญญาโจทก์วางเงินมัดจำให้แก่จำเลยทั้งสองเป็นเงิน 2,000,000 บาท ราคาที่ดินส่วนที่เหลือจะชำระให้ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยจำเลยทั้งสองต้องดำเนินการรังวัดตรวจสอบเขตและจำนวนเนื้อที่ดินให้เรียบร้อยก่อนวันดังกล่าวเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์โดยปราศจากภาระผูกพัน