สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนและเงินกินเปล่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า ไม่ผูกพันผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ และการเช่าเพื่อการค้าไม่ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบ
สัญญาเช่าแม้เป็นสัญญาต่างตอบแทนก็ก่อให้เกิดเพียงบุคคลสิทธิ ผูกพันเฉพาะคู่สัญญา ไม่ผูกพันผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ เงินกินเปล่าถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า ทำให้สัญญาเป็นสัญญาเช่าธรรมดา หากไม่ได้จดทะเบียนมีอายุเพียง 3 ปี และการเช่าเพื่อการค้าไม่ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า
พิพากษายืนตามศาลอุทธรณ์ ให้ขับไล่จำเลยและใช้ค่าเสียหาย ยกฎีกาจำเลย
โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องพิพาทจากเจ้าของเดิม จำเลยเช่าห้องพิพาทจากเจ้าของเดิม 10 ปี โดยไม่ได้จดทะเบียน และจ่ายเงินกินเปล่าซึ่งศาลถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า จำเลยใช้ห้องพิพาทเพื่อการค้าขายเป็นส่วนใหญ่ โจทก์บอกเลิกการเช่าและฟ้องขับไล่
ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 762/2508นายพรชัย ธนไพศาลกิจโจทก์นายบุ้นเล้ง แซ่บุงจำเลย ป.พ.พ. ม. 538, ม. 569, ม. 570 พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 แม้สัญญาเช่าห้องพิพาทจะเป็นสัญญาต่างตอบแทน สัญญานั้นก็ก่อให้เกิดเพียงบุคคลสิทธิ มีผลผูกพันเฉพาะคู่กรณีเท่านั้น ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอน และเมื่อไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา จำเลยจะอ้างประโยชน์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตราร 569 ไม่ได้ เงินกินเปล่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า ฉะนั้น ข้อตกลงระหว่างเจ้าของเดิมกับจำเลยจึงเป็นสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นก็ใช้ได้เพียง 3 ปี เมื่อครบ 3 ปีและได้บอกเลิกการเช่าแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องพิพาทย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้ เมื่อจำเลยเช่าห้องพิพาทเพื่อทำการค้าขายเป็นส่วนใหญ่ ก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน ฯโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องพิพาทมาจากเจ้าของเดิมจำเลยได้เช่าห้องพิพาทจากเจ้าของเดิมมีกำหนด ๑๐ ปี แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงมีสิทธิการเช่าเพียง ๓ ปี หลังจากนั้นเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าและขับไล่จำเลยแล้ว จำเลยก็ไม่ออก ทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้ศาลบังคับขับไล่จำเลยและให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำเลยสู้ว่า โจทก์ไม่ได้เป็นเจ้าของ ไม่มีอำนาจฟ้อง ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม จำเลยเช่าอยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่า เจ้าของเดิมได้รับเงินค่าก่อสร้างห้องพิพาทจากจำเลย และตกลงยอมให้จำเลยมีสิทธิอยู่ ๑๐ ปีการตกลงจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทน ไม่ต้องจดทะเบียนโจทก์รับโอนห้องพิพาทมา ต้องรับโอนมาทั้งสิทธิและหน้าที่ โจทก์ไม่เคยแจ้งการรับโอน ไม่