ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3259/2543นายทัตชัย สุขวรรณวิทย์โจทก์บริษัทเอ็ม. ไทย เอสเตท จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 11, ม. 171, ม. 194, ม. 212, ม. 369, ม. 386, ม. 387 ป.วิ.พ. ม. 55ป.พ.พ. มาตรา 386 วางหลักในเรื่องการเลิกสัญญาไว้ 2 กรณี คือ เลิกสัญญาโดยข้อสัญญาและเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย ดังนั้น แม้จะมีข้อสัญญากำหนดไว้ให้เลิกสัญญาได้ในกรณีใดบ้าง หากมีกรณีที่ไม่ตรงตาม ข้อสัญญา แต่ตรงตามบทบัญญัติของกฎหมายก็เลิกสัญญาได้ ตามเอกสารแนบท้ายเงื่อนไขการจะซื้อจะขาย ที่ระบุไว้ว่า "ในกรณีที่ผุ้จะขายนั้นไม่สามารถทำการก่อสร้างอาคารชุดหรือห้องชุดผู้จะซื้อให้แล้วเสร็จหรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะซื้อภายในเวลที่กำหนดในสัญญานี้และการผิดสัญญาดังกล่าวดำเนินต่อไปภายหลังจากผู้จะซื้อส่งหนังสือบอกกล่าวไปยังผู้จะขายไม่น้อยกว่าหกเดือน ผู้จะซื้ออาจบอกเลิกภาระผูกพันของผู้จะซื้อตามสัญญานี้?" เป็นการกำหนดให้ผู้จะซื้อบอกเลิกสัญญาได้ 2 กรณี คือ ผู้จะขายก่อสร้างห้องชุดไม่แล้วเสร็จในระยะเวลาที่กำหนด หรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุดได้ การที่ผู้จะขายมิได้ก่อสร้างฝ้าเพดานให้ถูกต้องตามข้อตกลงในสัญญา ผู้จะซื้อจึงเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาไม่ได้ โจทก์ทำสัญญาจะซื้ออาคารชุดจากจำเลยและชำระเงินแก่จำเลยตามสัญญาบางส่วนในวันทำสัญญา ส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ ตามเงื่อนไขในสัญญากำหนดให้ผู้จะขายใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นแทนได้เฉพาะ รายการก่อสร้างและวัสดุและอุปกรณ์ที่จะใช้ในการก่อสร้างห้องชุดของผู้จะซื้อเท่านั้น และตามสัญญาระบุไว้ใน รายการฝ้าเพดานระบุว่าห้องทั่วไปเป็นคอนกรีต แต่งผิว ทาสี ส่วนกลางเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด ดังนั้น จำเลยจึงไม่มี