ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 989/2549บริษัทสำนักงาน บำรุง สุวิชา อภิศักดิ์ ทนายความ จำกัด กับพวกโจทก์บริษัทธนายง จำกัด (มหาชน) กับพวกจำเลยบริษัทไทยประกันภัย จำกัด (มหาชน)จำเลยร่วม ป.พ.พ. ม. 420, ม. 553 ป.วิ.พ. ม. 55อาคารที่ได้รับความเสียหายเป็นของ ส. ระหว่างเกิดเหตุได้ให้ บ. และ อ. เป็นผู้เช่า บ. และ อ. จึงเป็นผู้ทรงสิทธิการเช่ามีสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารที่เช่าตามสัญญาเช่า การที่จำเลยที่ 2 ดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดที่พักอาศัยเป็นเหตุให้อาคารของ ส. ดังกล่าวโยกไหวและแตกร้าวเสียหายย่อมกระทบต่อสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารของ บ. และ อ. ผู้ทรงสิทธิการเช่า บ. และ อ. จึงเป็นผู้เสียหายที่ถูกกระทำละเมิด ส่วนโจทก์ที่ 1 ไม่มีนิติสัมพันธ์กับ ส. เจ้าของอาคารแต่อย่างไร การที่โจทก์ที่ 1 เข้ามาใช้อาคารดังกล่าวก็โดยอาศัยสิทธิการเช่าของ บ. และ อ. จึงเป็นเพียงบริวารของ บ. และ อ. เท่านั้น ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายที่ไม่ได้ใช้อาคารจากจำเลยทั้งสอง ตามสัญญาเช่ากำหนดให้ผู้เช่าต้องรักษาซ่อมแซมสถานที่เช่ารวมทั้งสิ่งตกแต่งและเครื่องอุปกรณ์ให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยตลอดระยะเวลาเช่าด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเองนั้น หมายถึงการบำรุงรักษาตามปกติและซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น มิได้กำหนดให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมใหญ่แต่อย่างใด เมื่อได้ความว่าอาคารที่เช่าเสียหายมากยากที่จะซ่อมแซมให้กลับคืนดีได้ ต้องรื้อถอนและปลูกสร้างขึ้นใหม่และถึงแม้ว่าจะต้องทำการซ่อมแซมโครงสร้างของอาคารกับฐานรากบางส่วนและทำการหล่อเสาเพิ่มขึ้นรวมทั้งซ่อมแซมโครงอาคารภายนอก ส่วนความเสียหายภายในซึ่งมีมากได้รื้อออกแล้วก่อขึ้นใหม่ตามที่โจทก์ที่ 2 ฎีกาก็ตาม ความเสียหายดังกล่าวก็เป็นกรณีร้ายแรงต้องซ่อมแซมใ