ฎีกาที่ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 302/2508
ประเด็นกฎหมาย
ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ และตึกแถวพิพาทเป็นเคหะที่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 หรือไม่
หลักกฎหมาย
การเปลี่ยนวัตถุประสงค์ในการเช่าโดยผู้ให้เช่ามิได้ยินยอม ทำให้ตึกแถวไม่เป็นเคหะควบคุม ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 และโจทก์มีกรรมสิทธิ์ในตึกแถวโดยสมบูรณ์นับแต่วันครบกำหนดสัญญาเช่าที่ดิน โดยไม่ต้องจดทะเบียน จึงมีอำนาจฟ้อง
คำวินิจฉัย
พิพากษายืน ยกฎีกาจำเลย
ข้อเท็จจริงสำคัญ
จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทเพื่อใช้ประกอบธุรกิจการค้า ต่อมาได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยแต่อย่างเดียว โดยผู้ให้เช่ามิได้ยินยอม และจำเลยผิดนัดชำระค่าเช่าสองคราวติดกัน
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
เนื้อหาคำพิพากษา (บางส่วน)
ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 302/2508นางสาวกาญจนา ไกลมานนท์โจทก์นางสมัครจิตต์ วิรัชพันธ์จำเลย ป.วิ.พ. ม. 55, ม. 172 วรรคสอง, ม. 142 ป.พ.พ. ม. 537, ม. 544, ม. 566, ม. 570, ม. 1310 พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยใช้ห้องพิพาทเพื่อประกอบการค้าและให้เช่าช่วงกับผิดนัดชำระค่าเช่าสองคราวติดกัน เพื่อแสดงว่าจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 ถือว่าฟ้องโจทก์สมบูรณ์ตามกฎหมายแล้ว จำเลยให้การว่าได้เช่าตึกแถวรายพิพาทเพื่ออยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายถือได้ว่าจำเลยได้อ้างสิทธิตามกฎหมายพิเศษคือ พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 แล้ว ผู้มีชื่อเช่าที่ดินโจทก์เพื่อสร้างตึกแถวให้คนเช่ามีกำหนดเวลาแล้วยกกรรมสิทธิ์ให้โจทก์เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า กรรมสิทธิ์ในตึกแถวตกเป็นของโจทก์ตามสัญญาโดยสมบูรณ์ ไม่ต้องทำพิธีจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อีกและเมื่อโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โจทก์ก็มีอำนาจฟ้อง จำเลยเช่าตึกแถวรายพิพาทเป็นที่ผลิตสินค้าสำหรับจำหน่ายภายหลังต่อมาได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยแต่อย่างเดียวเป็นการเปลี่ยนวัตถุประสงค์ในการเช่าโดยผู้ให้เช่ามิได้ยินยอมด้วยตึกแถวรายพิพาทจึงไม่เป็นเคหะควบคุม ไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายและเมื่อโจทก์บอกเลิกการเช่ากับจำเลยโดยชอบแล้ว สัญญาเช่าก็เป็นอันระงับโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวรายพิพาทซึ่งโจทก์ได้รับกรรมสิทธิ์เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าที่ดินจากผู้เช่าที่ดินเพื่อสร้างตึกแถวให้เช่า จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทเพื่อใช้ประกอบธุรกิจการค้า แล้วเอาให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับอนุญาต สัญญาเช่าได้สิ้นสุดลง โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้