ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5193 - 5208/2561บริษัทบริหารสินทรัพย์ ก.โจทก์นิติบุคคลอาคารชุด ป. กับพวกจำเลยโจทก์เป็นผู้เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทต้องผูกพันตามเงื่อนไขการเข้าสู้ราคา ข้อสัญญาและคำเตือนผู้ซื้อที่กำหนดไว้ในประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี เมื่อตามประกาศขายทอดตลาดได้ระบุคำเตือนผู้ซื้อไว้ว่า ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบภาระหนี้สินก่อน และผู้ซื้อได้จะต้องเป็นผู้ชำระหนี้สินค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18, 29 และ 41 โจทก์จึงต้องผูกพันตามเนื้อความดังกล่าวในอันที่จะต้องชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระอยู่ก่อนและในวันที่โจทก์เข้าประมูล รวมทั้งหนี้ที่เกิดขึ้นภายหลังจากที่โจทก์ประมูลซื้อห้องชุดพิพาทได้ให้แก่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้โดยไม่เสนอจะชำระหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 หาได้ไม่ แม้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) ไม่ได้บัญญัติให้เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มอันเนื่องมาจากเจ้าของร่วมผิดนัดไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายในกำหนด เป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่เมื่อพิจารณาจากข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 ที่กำหนดให้คิดเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากเจ้าของร่วมก็ต่อเมื่อเจ้าของร่วมผิดนัดไม่ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามกำหนด เงินในส่วนนี้จึงเป็นลักษณะของการกำหนดเบี้ยปรับไว้ล่วงหน้าตาม ป.พ.พ. มาตรา 381 จำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 ชอบที่จะคิดเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากโจทก็ได้ โจทก์ทราบถึงภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่เจ้าของห้องชุดพิพาท คนเดิมค้างชำระตั้งแต่ก่อนที