ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3942/2545นาง มาลี ทิตตภักดีโจทก์บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัดจำเลย ป.พ.พ. ม. 366, ม. 406ตามปกติเมื่อมีการจองซื้อที่ดินแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อจะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยอีกครั้งหนึ่งอันจะทำให้เกิดการผูกพันที่สมบูรณ์ ด้วยเหตุนี้ เมื่อโจทก์เห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมลักษณะเป็นการเอาเปรียบโจทก์หลายข้อ โจทก์ย่อมขอแก้ไขสัญญาให้ถูกต้องและเป็นธรรมเสียก่อนได้ ข้อสัญญาที่โจทก์ขอแก้ไข เช่น จะก่อสร้างเสร็จเมื่อใด จะแบ่งแยกโฉนดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์รวมถึงการชำระเงินเมื่อใดซึ่งเป็นข้อสัญญา ที่เป็นปกติประเพณีของการซื้อขายที่อยู่ในวิสัยของจำเลยต้องกระทำและกระทำได้ ถือได้ว่าเป็นสาระสำคัญอันจะต้องตกลงกันให้เรียบร้อยฉะนั้น เมื่อยังไม่ได้แก้ไขสัญญาตามที่โจทก์ขอทุกข้อ โจทก์กับจำเลยจึงยังมิได้มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคหนึ่ง สัญญาจะซื้อจะขายยังไม่เกิดขึ้น การที่จำเลยรับเงินจากโจทก์ไว้เป็นการชำระหนี้เกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ ต้องคืนให้แก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ ตามมาตรา 406 วรรคหนึ่งโจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 26 มกราคม 2540 โจทก์ทำสัญญาจองซื้อที่ดินจำนวน2 แปลง เนื้อที่ 188 ตารางวา และ 152 ตารางวา ราคาตารางวาละ 46,000 บาท พร้อมบ้านแบบพฤษ์นรินทร์ 1 หลัง ราคา 5,533,000 บาท ในโครงการพฤษ์ภิรมย์ บางขุนเทียนรวมราคาทั้งสิ้น 21,173,000 บาท โจทก์จะชำระเงิน 4,234,600 บาท ให้แก่จำเลยโดยชำระในวันทำสัญญาจอง 54,000 บาท ส่วนที่เหลือแบ่งชำระในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งโจทก์และจำเลยจะตกลงรายละเอียดต่าง ๆ ในสัญญาอีกครั้งหนึ่งโดยโจทก์จะชำระให้จำเลยอีก 220,600 บาท ภายใ